Классификация проектов бизнес центров: проектов офисных зданий

Настоящая классификация утверждена Гильдией Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД); в качестве стандарта для сертификации проектов бизнес-центров. В основу классификации легли параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес-центров.

При разработке данной классификации использованы мировые стандарты в сфере офисной недвижимости, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), а также международные стандарты BOMA (Building Owners and Managers Associations).

Риэлторы и консультанты в области недвижимости традиционно подразделяют офисные помещения на четыре основных класса: A, B, C и D. Компании не могут прийти к единству при классификации помещений, поэтому возникли подклассы А1, А2 или В+ и В-, С1, С2 или С+ и С-. Рассмотрим подробнее обозначенные концепции бизнес-центров.

Проекты офисных зданий: класс "А"

Помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникаций, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.

Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами. При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить на классы А1, А2 и А3. Они уступают друг другу по нескольким незначительным параметрам.

Обычно к классу А относится новый бизнес-центр, возведённый в престижном районе города или, в большинстве случаев, в историческом центре, либо это реконструированное историческое здание. Он оснащен современной техникой по последнему слову инженерной мысли.

Основные характеристики офисного здания:

• расположение в пределах Бульварного кольца, возможно, в непосредственной близости правительственных, посольских и деловых зон;
• ближайшие застройки имеют архитектурную ценность, отличные видовые характеристики;
• благоприятная социальная обстановка, дорогой престижный район, где состав проживающего населения выше среднего уровня;
• высококачественное здание новой постройки или реконструированное конкурентоспособное в современном стиле, с отличным дизайном;
• идеальное обустройство и состояние холла, коридоров;
• отличное состояние систем отопления, вентиляции и кондиционирования, прекрасное состояние систем электроснабжения, выделенная мощность не менее 150 кВт на 1000 кв.м.;
• оптоволоконные каналы связи;
• высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей, с хорошим освещением, вентиляцией, удобной системой использования;
• достаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв.м., соответствие окон единому стилю здания, высокое качество материалов, высокий уровень;
• естественная освещенность;
• высокое качество материалов, используемых в отделке помещений;
• наземная и подземная парковки, способные разместить автомобили работников и арендаторов бизнес-центра;
• управление осуществляет известная компания;
• обязательно наличие кафе для арендаторов и обслуживающего персонала. 

Офисные здания класса «А» готовы к приёму арендаторов на сто процентов; арендаторам, как правило, предоставляется набор офисной мебели либо возможность воспользоваться услугами дизайнера для красивого и удобного размещения мебели. Проект бизнес-центра "интеллектуального типа" мы рассмотрим более подробно в последующих публикациях.

Проекты офисных зданий: класс "B"

Помещения данного класса обладают практически теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. В условиях Москвы класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний).

Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран. В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие).

В Москве офисы «В» класса расположены, как правило, между Бульварным и Садовым кольцом. Но они могут располагаться и в центре до Бульварного кольца или даже находиться на менее престижных, менее оживлённых улицах, во дворах жилых домов.

Офисы классов «В+», «С», «С+» находятся между Садовым кольцом и Третьим Транспортным кольцом, МКАД и даже за МКАД. По отделке они могут быть выполнены по стандартам для «А» класса и даже находиться в бывших загородных резиденциях знатных особ прошедшего времени, но расположение резко влияет и на престиж, и на цену.

Проекты офисных зданий: класс "C"

Офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) - все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию. Для более подробной классификации офисы класса С удобно расчленить на С1 и С2.

Концепции бизнес центров: класс "C1"

Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель.

Концепции бизнес центров: класс "C2"

Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне.

Проекты офисных зданий: класс "D"

Офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта).

Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С. Проект офисного здания на основе НИИ будет предложен Вашему вниманию в последующих публикациях.

Высококачественные бизнес-центры в современных условиях играют роль индикаторов развитости рынка недвижимости. Престижным и привлекательным может стать не только дорогостоящий бизнес-центр класса А, но и правильно позиционированный и подчиненный грамотной концепции офисный центр иного класса.

Проект бизнес-центра должен быть обязательно направлен на удовлетворение интересов конечного потребителя. Реализация проекта офисного здания  всегда требует решения целого комплекса бизнес-задач, начиная с решения административных вопросов и заканчивая переговорами с потенциальными арендаторами здания.

Благодаря пониманию всех задач, которые требуют решения в рамках проекта бизнес-центра, девелопер или инвестор получает ожидаемый финансовый результат.

Специалисты нашей компании имеют большой опыт в создании проектов бизнес центров, в т.ч. проектов офисных зданий, разработке концепций бизнес центров.